Wenn der Eigentümer von unbeweglichem oder beweglichem Vermögen eine Person ist, gibt es keine Probleme. Wenn dies ein gemeinsames Eigentum ist und es Konflikte um Eigentum, Nutzung und Entsorgung gibt, kann ein Zivilanwalt die Probleme lösen. Dies wird dazu beitragen, Konflikte bei der Festlegung des Verfahrens zur Ausübung gemeinsamer Eigentumsrechte und gegebenenfalls der rechtlich kompetenten Zuteilung eines Anteils an Eigentumsrechten zu lösen, um ihn anschließend rechtmäßig zu besitzen.

Gemeinsames Eigentum und Eigentumsinteresse.

Gemeinsames Eigentum kann sein:
- gemeinsam - ohne Definition von Aktien,
- Aktie - mit der Definition von Aktien.
Rechtliche Probleme bei der Bestimmung des Anteils können auftreten, wenn:
1. die Aufteilung des Eigentums durch die Ehegatten,
2. Aufteilung des Nachlasses und Bestimmung des Anteils daran,
3. Spende oder Verkauf eines Eigentumsanteils und in anderen Fällen.
Zur Veräußerung von gemeinsamem Eigentum ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Jeder dieser Miteigentümer hat jedoch seine eigenen Vorstellungen darüber, wie diese Immobilie genutzt und wie sie entsorgt werden kann. Und dies ist ein Grund für Konflikte, wenn Miteigentümer sich nicht darauf einigen können, wie ein gemeinsames Haus, eine gemeinsame Wohnung, ein Grundstück und ähnliche Immobilienobjekte verwendet werden sollen.
Es ist möglich, diese Probleme in der Vorverfahrensphase zu lösen, indem eine Vereinbarung über das Verfahren zur Nutzung des gemeinsamen Eigentums geschlossen wird oder indem bei einem Gericht eine Klage zur Beilegung eines solchen Streits eingereicht wird.

Festlegung des Verfahrens für die Nutzung des gemeinsamen Eigentums und die Zuteilung eines Eigentumsanteils.

Zunächst muss ein Miteigentümer im gemeinsamen Besitz selbst verstehen, dass er nicht der Eigentümer eines bestimmten Raums oder einer bestimmten Ecke in Immobilien ist. Das Recht, das Eigentum vor der Zuteilung eines Anteils zu teilen, ist abstrakt, und der Eigentümer besitzt einen abstrakten Anteil am Recht.
Das heißt, aus zivilisierter Sicht können Sie zunächst das Verfahren für die Verwendung von Anteilen an gemeinsamem Eigentum festlegen. Sie werden also den Eigentumsbereich der Miteigentümer abgrenzen, alltägliche Probleme im Recht auf gemeinsames Eigentum lösen.
Das Verfahren für die Nutzung von gemeinsamem Eigentum kann entweder durch Unterzeichnung einer entsprechenden Vereinbarung (vergessen Sie nicht, dass in Bezug auf Immobilien - diese Vereinbarung unterliegt der staatlichen Registrierung) oder in extremen Fällen vor Gericht festgelegt werden.

Veräußerung eines Eigentumsanteils.

Dieses Problem tritt am häufigsten in Bezug auf gemeinsame Immobilien auf - Häuser oder Wohnungen. In diesem Fall besteht die beste Option darin, die gesamte Immobilie und keine Aktie zu verkaufen und den Erlös zwischen den ehemaligen Miteigentümern aufzuteilen. Schließlich hat ein Anteil an einem Haus oder einer Wohnung keinen guten Marktpreis, er ist illiquide.
Erinnern Sie sich an die Existenz des Instituts mit Bezugsrecht zum Kauf eines Anteils durch einen Miteigentümer, wenn keine Vereinbarung über den Verkauf des gesamten unbeweglichen Gegenstandes vorliegt. Der Eigentümer ist verpflichtet, seinen Anteil zunächst anderen Miteigentümern anzubieten. Und nur im Falle einer Ablehnung oder mangelnden Reaktion auf das Angebot können Sie Ihren Anteil an einen Dritten verkaufen.
Das gemeinsame gemeinsame Eigentum der in der Ehe erworbenen Ehegatten ist nicht in Aktien aufgeteilt. Die Veräußerung dieses Eigentums erfolgt mit Zustimmung der Ehegatten. Einer der Ehegatten kann das gemeinsame Vermögen nur nach notarieller Zustimmung des anderen Ehegatten veräußern. Diese Regel gilt auch für ehemalige Ehegatten, wenn sie das gemeinsam erworbene Vermögen nicht vor Gericht oder nach Vereinbarung der vom Staat eingetragenen Parteien geteilt haben. Dann erhält ihr Eigentum den Status eines gemeinsamen Eigentums.

Unsere Mitbürger hören oft Begriffe wie „gemeinsames Eigentum an einer Wohnung“ und „Anteil am Eigentum an einer Wohnung“. Mal sehen, was diese Begriffe sind, womit sie verbunden sind und wie sich das gemeinsame Eigentum an einer Wohnung vom privaten oder gemeinsamen Miteigentum an einer Wohnung sowie vom Eigentum an einem Zimmer in einer Wohnung unterscheidet.

I. Miteigentum an der Wohnung.

Gemäß Artikel 244 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation gehört Eigentum von zwei oder mehr Personen aufgrund des gemeinsamen Eigentumsrechts ihnen. Die Immobilie kann mit der Bestimmung des Anteils jedes Eigentümers am Eigentumsrecht (Aktienbesitz) oder ohne Bestimmung dieser Aktien (Miteigentum) im gemeinsamen Eigentum sein.

Stammaktienbesitz ist somit das Eigentum von zwei oder mehr Personen an einem Eigentum, das zwischen ihnen in bestimmte Teile (Aktien) aufgeteilt ist. Diese Eigenschaft, auch wenn sie in Aktien aufgeteilt ist, gehört jedoch allen ihren Eigentümern. Das heißt, jeder Eigentümer eines solchen Eigentums kann es mit den gleichen Rechten wie seine anderen Eigentümer besitzen und nutzen. Gemäß Artikel 288 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation übt der Eigentümer die Eigentums-, Nutzungs- und Entsorgungsrechte an den ihm gehörenden Wohngebäuden gemäß seinem Zweck aus. Wohnräume sind für Bürger gedacht. Ein Bürger - der Eigentümer einer Wohnung kann sie für den persönlichen Aufenthalt und den Aufenthalt seiner Familienmitglieder nutzen.

In Artikel 30 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation über die Rechte des Eigentümers einer Wohnung heißt es insbesondere:

"1. Der Eigentümer eines Wohngebäudes übt die Eigentums-, Nutzungs- und Veräußerungsrechte der ihm gehörenden Wohnräume gemäß seinem Zweck und den durch diesen Kodex festgelegten Nutzungsgrenzen aus.
2. Der Eigentümer eines Wohngebäudes hat das Recht, einem Bürger auf der Grundlage eines Mietvertrags, eines Vertrags über die unentgeltliche Nutzung oder einer anderen Rechtsgrundlage sowie einer juristischen Person auf der Grundlage eines Mietvertrags oder einer anderen Rechtsgrundlage den Besitz und (oder) die Nutzung der ihm gehörenden Wohnräume durch Eigentumsrecht vorzusehen unter Berücksichtigung der zivilrechtlichen Anforderungen dieses Kodex “.

In Bezug auf das Recht auf gemeinsames Eigentum an einer Wohnung haben alle Eigentümer einer Wohnung in gemeinsamem Eigentum alle Rechte, die in Artikel 288 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation und Artikel 30 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation vorgesehen sind, einschließlich des Rechts, in einer Wohnung zu leben, und des Rechts, eigene Mitglieder zu bewegen Familien.

Die Veräußerung einer Wohnung (Vermietung einer Wohnung, Verkauf eines Anteils, Umzug in eine Wohnung anderer Personen) ist jedoch mit einer Reihe von Einschränkungen im gemeinsamen Besitz möglich.

Solche Beschränkungen sind in Artikel 246 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation vorgesehen, wonach die Veräußerung von Eigentum im gemeinsamen Eigentum mit Zustimmung aller seiner Teilnehmer erfolgt. Ein Teilnehmer an einem gemeinsamen Eigentum hat das Recht, nach eigenem Ermessen seinen Anteil zu verkaufen, zu spenden, zu vererben, zu verpfänden oder auf andere Weise gemäß den in Artikel 250 dieses Kodex vorgesehenen Regeln während seiner bezahlten Veräußerung zu veräußern.

Mit anderen Worten, die Veräußerung von Anteilen am Recht auf gemeinsames Eigentum an einer Wohnung ist gesetzlich zulässig, bedarf jedoch der vorherigen Zustimmung aller Wohnungseigentümer (Eigentümer anderer Anteile an dieser Wohnung). Insbesondere ist der Verkauf eines Anteils am Eigentum an einer Wohnung in Übereinstimmung mit einer Reihe von Anforderungen möglich, die direkt in Artikel 250 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation vorgesehen sind, auf die wir weiter unten eingehen werden.

II. Objekte und Gründe für die Entstehung eines gemeinsamen Eigentums an Wohngebäuden.

Gemäß Artikel 244 Teil 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation entsteht gemeinsames Eigentum, wenn zwei oder mehr Personen Eigentum erwerben, das nicht geteilt werden kann, ohne seinen Zweck zu ändern (unteilbare Dinge) oder das aufgrund des Gesetzes nicht geteilt werden kann. In Bezug auf Wohnräume verbietet oder beschränkt das Gesetz das Recht auf gemeinsames Eigentum nicht.

Somit ist das Recht auf gemeinsames Eigentum für jede Wohnung in der Russischen Föderation möglich, zu der Artikel 16 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation gehört:

1) Wohngebäude, Teil eines Wohngebäudes;
2) eine Wohnung, Teil einer Wohnung;
3) Raum.

Die Gründe für die Entstehung des Rechts auf gemeinsames Eigentum können sehr unterschiedlich sein, wobei die folgenden Gründe hervorgehoben werden sollten:

1. Transaktionen mit Wohngebäuden unter Beteiligung von Bürgern und Organisationen (Spende, Umtausch, Kauf und Verkauf, Miete);
2. die Übertragung des Eigentums auf einen Anteil am Eigentum einer Wohnung durch Erbschaft (Erbschaft durch Gesetz oder Willen);
3. Privatisierung von Wohnraum, d.h. unentgeltliche Übertragung eines staatlichen Wohngebäudes an einen Bürger;
4. Anerkennung des Eigentumsrechts an einer Wohnung (Anteil am Recht auf eine Wohnung) durch eine gerichtliche Entscheidung.

In allen oben genannten Fällen kann das Eigentum sowohl auf die gesamte Wohnung als auch auf einen separaten Anteil am Eigentum an der Wohnung übertragen werden.

III. Der Unterschied zwischen dem gemeinsamen Eigentum an einer Wohnung und dem gemeinsamen Miteigentum an einer Wohnung.

Das Eigentum an einer Wohnung (insbesondere einer Wohnung) kann nicht nur geteilt, sondern auch gemeinsam geteilt werden. Wie bereits oben erwähnt, kann Eigentum mit der Bestimmung des Anteils jedes Eigentümers am Eigentum (gemeinsames Eigentum) oder ohne Bestimmung dieser Anteile (Miteigentum) im gemeinsamen Eigentum sein, was in Artikel 244 Teil 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation verankert ist.

Gemäß Artikel 253 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation besitzen und nutzen Teilnehmer an Miteigentum, sofern in einer Vereinbarung zwischen ihnen nichts anderes bestimmt ist, sowie Teilnehmer an Miteigentum Miteigentum.

Die Veräußerung von gemeinsamem Eigentum weist jedoch eigene Merkmale auf, die auch in Artikel 253 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation vorgesehen sind. Insbesondere kann die Veräußerung von gemeinsamem Eigentum nur von allen Teilnehmern an gemeinsamem Eigentum gemeinsam vorgenommen werden. Mit anderen Worten, wenn ein Teilnehmer am gemeinsamen Eigentum an einer Wohnung beispielsweise seinen Anteil an der Wohnung verkaufen kann, nachdem er zuvor die Eigentümer anderer Anteile an dieser Wohnung über seine Absicht informiert hat, können die Teilnehmer am gemeinsamen Miteigentum an der Wohnung nur über die Wohnung verfügen, die sie besitzen zusammen können sie also nicht einen Anteil am Eigentum einer Wohnung verkaufen, sondern die gesamte Wohnung als Ganzes. Um eine solche Einschränkung zu vermeiden, die es sehr schwierig macht, über das gemeinsame Eigentum an der Wohnung zu verfügen (schließlich ist ihr Verkauf oder eine andere Veräußerung nur ganz und nicht teilweise möglich), können die Teilnehmer am gemeinsamen Miteigentum an der Wohnung ihre Anteile am Eigentumsrecht durch Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung über die Definition bestimmen Anteile. Selbst bei der Bestimmung der Anteile am gemeinsamen Eigentum an einer Wohnung sind die Teilnehmer am gemeinsamen Miteigentum nicht frei in ihrer Wahl. Da eine Transaktion mit Immobilien gemäß den Anforderungen von Artikel 164 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation einer obligatorischen staatlichen Registrierung beim Bundesregistrierungsdienst unterliegt, muss der Wortlaut der Vereinbarung über die Bestimmung der Anteile am Recht auf gemeinsames Eigentum an einer Wohnung die Anforderungen für solche Vereinbarungen durch Beamte dieser Institution erfüllen. Die Anforderungen des Bundesregistrierungsdienstes an die Vereinbarung über die Bestimmung von Anteilen am Recht des gemeinsamen Eigentums ergeben sich unmittelbar aus dem Inhalt von Artikel 254 Teil 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation, der ein Rezept für die Gleichheit der Anteile aller Teilnehmer am gemeinsamen Miteigentum enthält.

Mit anderen Worten, wenn die Wohnung beispielsweise im Besitz von drei Bürgern eingetragen war, registriert der Bundesregistrierungsdienst eine Vereinbarung über die Bestimmung der Anteile an einer solchen Wohnung nur unter der Bedingung, dass jeder der Teilnehmer am gemeinsamen Eigentum an der Wohnung 1/3 dieser Anteile besitzt. Wohnungen.

Nach der Registrierung des Rechts auf gemeinsames Eigentum an einer Wohnung erwerben die Teilnehmer an diesem Eigentum alle Rechte an diesem Wohnraum, die in Kapitel I dieses Artikels dargelegt wurden.

IV. Der Unterschied zwischen dem gemeinsamen Eigentum an einer Wohnung und dem privaten Eigentum an einer Wohnung oder einem Zimmer.

Es ist notwendig, das Eigentumsrecht an einem Anteil an einer Wohnung vom Recht auf Privateigentum an einer Wohnung oder einem separaten Raum in dieser Wohnung zu unterscheiden.

Die Eigentümer von Wohnungen in einem Wohnhaus und die Anteile am Eigentum an Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus haben ein gemeinsames Recht - das Eigentumsrecht an einer Beteiligung am gemeinsamen Eigentum an einem Wohnhaus.

Gemäß Artikel 36 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation besitzen die Eigentümer von Räumlichkeiten in einem Wohnhaus auf der Grundlage des gemeinsamen Eigentums Räumlichkeiten in diesem Gebäude, die nicht Teil von Wohnungen sind und mehr als einen Raum in diesem Gebäude bedienen sollen, einschließlich Treppen, Treppen, Aufzügen und Aufzügen zwischen Wohnungen andere Minen, Korridore, technische Stockwerke, Dachböden, Keller, in denen technische Kommunikation stattfindet, andere Geräte, die mehr als einen Raum in diesem Haus bedienen (technische Keller), sowie Dächer, die die tragenden und nicht tragenden Strukturen dieses Hauses einschließen, mechanisch, elektrisch, sanitär Technische und andere Geräte, die sich in diesem Haus außerhalb oder innerhalb des Geländes befinden und mehr als einen Raum bedienen, das Grundstück, auf dem sich dieses Haus befindet, mit Elementen der Landschaftsgestaltung und Verbesserung sowie anderen Objekten, die für die Wartung, den Betrieb und die Verbesserung dieses Hauses vorgesehen sind, befinden sich auf dem angegebenen Grundstück Land nominales Grundstück (im Folgenden als gemeinsames Eigentum in einem Wohnhaus bezeichnet).

Somit besitzen die Eigentümer von Wohnungen, die sie sowohl auf der Grundlage des Rechts auf gemeinsame Nutzung als auch auf der Grundlage des Rechts auf gemeinsames oder privates Eigentum besitzen, auch das Recht auf gemeinsames Eigentum an öffentlichen Bereichen und sämtlicher technischer Kommunikation in einem Wohnhaus.

Der Eigentümer eines Anteils am Eigentum an einer Wohnung hat jedoch etwas weniger Rechte als der Eigentümer der gesamten Wohnung, dem die Wohnung aufgrund des Privateigentums gehört, und der Eigentümer eines Zimmers in einer Gemeinschaftswohnung.

Eigentümer, die eine Wohnung alleine besitzen, können über ihre Wohnung verfügen (verkaufen, tauschen, spenden usw.), ohne die Zustimmung eines anderen einzuholen und ohne vorherige Ankündigung einer Absicht.

Eigentümer von Zimmern in Gemeinschaftswohnungen sollten von Wohnungseigentümern unterschieden werden, die Wohnungen aufgrund ihres Privateigentums besitzen. In diesem Fall kann ein Bürger einen separat genutzten isolierten Wohnraum (Raum) besitzen, der Teil einer anderen Wohnung (Wohnung) ist, und zwar sowohl auf der Grundlage des gemeinsamen als auch des privaten Eigentums. Die Eigentümer von Zimmern in Gemeinschaftswohnungen haben jedoch gemäß Artikel 41-42 des Wohnungsgesetzes der Russischen Föderation auch das Recht auf gemeinsames Eigentum an Gemeinschaftsräumen in Gemeinschaftswohnungen (Korridor, Küche, Bad usw.).

Wie bereits oben erwähnt, verfügen die Eigentümer von Anteilen am Recht auf gemeinsames Eigentum an Eigentum gemäß Artikel 246 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation über eine gemeinsame Vereinbarung. Da die Eigentümer von Zimmern in einer Gemeinschaftswohnung auch einen Anteil am Eigentum an öffentlichen Bereichen in dieser Gemeinschaftswohnung besitzen, ist die Entsorgung des Zimmers (Verkauf, Tausch, Vermietung usw.) nur mit dem Wissen und (bei Vermietung) möglich. die schriftliche Zustimmung der Eigentümer anderer Zimmer in dieser Gemeinschaftswohnung.

Die Eigentümer von Anteilen an einer separaten Wohnung haben das Recht, über Anteile an der gesamten Wohnung zu verfügen (das Recht, Transaktionen zur Veräußerung von Eigentum durchzuführen), während die Eigentümer von Zimmern in einer Gemeinschaftswohnung das Recht haben, über bestimmte Räume zu verfügen. Dementsprechend können die Eigentümer von Anteilen an einer separaten Wohnung bei Transaktionen mit Wohnraum nur ihren sogenannten „idealen“ Anteil am Eigentum der gesamten Wohnung (z. B. 1/2 Anteil) verkaufen, während die Eigentümer von Zimmern für viel verkaufen können höherer Preis für ein separates Zimmer in einer Gemeinschaftswohnung.

V. Transaktionen mit einem Anteil am Eigentum einer Wohnung.

Die Eigentümer von Anteilen am Eigentum an einer Wohnung können mit ihrem Anteil jede Transaktion tätigen, die nach den geltenden Rechtsvorschriften nicht verboten ist - verkaufen, spenden, im Rahmen eines Rentenvertrags übertragen, vererben, leasen usw.

Bei zwei Transaktionen muss der Eigentümer der Aktie jedoch eine Reihe von Maßnahmen ergreifen, damit diese Transaktionen künftig nicht mehr von den Eigentümern anderer Aktien dieser Wohnung vor Gericht angefochten werden. Wenn der Eigentümer der Aktie plant, die Wohnung zu vermieten, muss von den Eigentümern anderer Aktien dieser Wohnung eine schriftliche Zustimmung eingeholt werden, entweder in Form eines separaten Dokuments (Inhalt: Der Eigentümer Ivanov hat keine Einwände gegen die Vermietung der Wohnung an den Bürger Petrow unter diesen Bedingungen) oder in Form einer Markierung auf der Genehmigung des Mietvertrags mit anderen Wohnungseigentümern auf dem Vertragstext selbst mit ihren Unterschriften und entschlüsselten Unterschriften. Wenn es sich um den Verkauf eines Anteils am Eigentum einer Wohnung an einen Außenstehenden handelt, ist der Verkäufer des Anteils verpflichtet, das Bezugsrecht zum Kauf seines Anteils durch andere Eigentümer dieser Wohnung unter vollständiger Einhaltung der Anforderungen von Artikel 250 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation auszuüben.

Der Verkäufer der Aktie ist verpflichtet, die anderen Eigentümer der Wohnung einen Monat vor dem Verkauf seiner Aktie schriftlich zu benachrichtigen und in einer schriftlichen Mitteilung den genauen Preis anzugeben, zu dem er seine Aktie an alle Interessierten verkaufen möchte. Andere Wohnungseigentümer müssen dem Verkäufer innerhalb eines Monats entweder durch schriftliche Zustimmung zum Kauf seines Anteils zum vorgeschlagenen Preis oder durch schriftliche Weigerung, eine solche Transaktion abzuschließen, antworten. Falls die Eigentümer anderer Anteile der Wohnung schriftlich mit einer Weigerung antworten, die Aktie zum vorgeschlagenen Preis zu kaufen, oder innerhalb eines Monats nach ihrer Benachrichtigung dem Verkäufer nicht antworten (was als tatsächliche Weigerung angesehen wird, die Transaktion abzuschließen), hat der Eigentümer der veräußerten Aktie das Recht zum Verkauf sie an jeden, der es wünscht. Der Preis des Kauf- und Verkaufsvertrags muss jedoch genau mit dem Preis übereinstimmen, der in der Mitteilung an die anderen Eigentümer der Wohnung angegeben ist. Wenn der Preis im Vertrag über den Verkauf einer Aktie mindestens ein Kopeken höher oder niedriger als der in der Mitteilung angegebene Preis ist oder wenn der Verkäufer der Aktie keinen der Wohnungseigentümer über seine Absicht informiert, seine Aktie zu verkaufen, haben andere Wohnungseigentümer das Recht wird klagen, um die Rechte des Käufers auf sie zu übertragen.

Vi. Zuweisung von Sachleistungen und Festlegung der Reihenfolge der Nutzung der Wohnung.

Manchmal gibt es Situationen, in denen Konflikte zwischen den Eigentümern von Wohnanteilen auftreten, die das Zusammenleben in dieser Wohnung erschweren (Verwandte lassen sie nicht in die Wohnung, erlauben nicht die Nutzung eines separaten Raums, behindern die Einführung von Familienmitgliedern eines der in der Wohnung am Wohnort registrierten Eigentümer diese Wohnung usw.).

Es gibt nur drei Auswege aus dieser Situation:

1) Verkauf einer Aktie an alle Interessierten;
2) Festlegung des Verfahrens für die Nutzung von Wohngebäuden;
3) Zuteilung von Sachwerten.

Der Verkauf eines Anteils am Eigentum eines Wohngebäudes ist ein sehr zweifelhafter kommerzieller Schritt. Der neue Eigentümer der Aktie läuft Gefahr, dieselben Probleme zu haben wie der Verkäufer dieser Aktie. Dementsprechend vermutet der Käufer der Aktie die bevorstehenden "Kämpfe" um das Recht, in die Wohnung zu ziehen und zumindest einen Raum in einer solchen Problemwohnung zu nutzen. All dies führt dazu, dass die Aktie zu einem deutlich niedrigeren Preis verkauft wird, manchmal drei- bis viermal weniger, als es kosten würde, wenn die Reihenfolge der Nutzung der Wohnung festgelegt oder die Aktie in Form von Sachleistungen zugeteilt worden wäre. Gemäß Artikel 252 Teil 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation hat ein Teilnehmer am gemeinsamen Eigentum das Recht, die Trennung seines Anteils vom gemeinsamen Eigentum zu verlangen.

Die Zuteilung eines Sachanteils ist eine Anerkennung des Eigentumsrechts an einem separaten, isolierten Gebäude. Zum Beispiel war ein Bürger Eigentümer eines Anteils an einer Dreizimmerwohnung, und nach der Zuteilung eines Sachanteils kann er Eigentümer eines separaten isolierten Raums in dieser Wohnung werden.

Es ist jedoch nicht in allen Wohngebäuden möglich, die Zuteilung eines Sachanteils zwangsweise vorzunehmen.

Gemäß Klausel 12 des Beschlusses des Plenums des Obersten Gerichtshofs der Russischen Föderation N 8 "Zu einigen Fragen der Anwendung des Gesetzes der Russischen Föderation durch die Gerichte" Zur Privatisierung des Wohnungsbestandes in der Russischen Föderation "ist die Zuweisung eines Teilnehmers am gemeinsamen Eigentum an einem privatisierten Wohngebäude, bei dem es sich um eine separate Wohnung handelt, zulässig, wenn eine technische Wohnung vorhanden ist die Möglichkeit, dem Kläger einen isolierten Teil nicht nur von Wohn-, sondern auch Nebengebäuden (Küche, Flur, Bad usw.) zu übertragen, Ausrüstung für einen separaten Eingang.

Daher ist die obligatorische (gerichtliche) Zuteilung eines Sachanteils nur in freistehenden Wohngebäuden (z. B. einem Landhaus oder einer Hütte) möglich, in denen Sie einen separaten Eingang einrichten und eine Trennwand erstellen können, mit der Sie dieses Wohngebäude tatsächlich in zwei oder zwei Gebäude verwandeln können Mehrfamilienhaus mit separaten, isolierten Wohnungen.

Bewohner von Stadtwohnungen haben die folgende Wahl: entweder einen Sachanteil zuzuteilen (um das Eigentum an getrennten isolierten Räumen zu sichern), indem sie mit den übrigen Wohnungseigentümern auf freiwilliger Basis Vereinbarungen über die tatsächliche Zuteilung eines Anteils treffen, oder das Verfahren für die Nutzung dieser Wohnung vor Gericht festzulegen.

Gemäß Artikel 247 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation erfolgt der Besitz und die Nutzung von Eigentum im gemeinsamen Eigentum im Einvernehmen aller seiner Teilnehmer und, falls keine Einigung erzielt wird, in der vom Gericht festgelegten Weise. Die Reihenfolge der Nutzung einer Stadtwohnung ist vor Gericht durchaus möglich. Die Hauptbedingung ist, dass die Zimmer in der Wohnung isoliert sind (nicht angrenzend). In diesem Fall bestimmt das Gericht, welchem \u200b\u200bder Wohnungseigentümer das Recht eingeräumt wird, zu welchem \u200b\u200bbestimmten isolierten Raum zu gehören. Beispielsweise kann das Gericht dem Kläger Ivanov das Recht zur Nutzung von Raum 1 (gemäß dem Grundriss einer Wohnung des BTI) und den Angeklagten Petrov und Sidorov das Recht zur Nutzung der Räume 2 und 3 anerkennen. Bei der Zuteilung eines Sachanteils in einem separaten Haus erhält Ivanov Zimmer Nr. 1 auf der Grundlage des Eigentumsrechts, und bei der Festlegung der Nutzungsreihenfolge in einer Stadtwohnung wird er als Nutzungsrecht (Aufenthaltsrecht) an Zimmer Nr. 1 anerkannt.

Im ersten Fall kann Ivanov sein Haus zum Marktpreis einer separaten Wohnung (eines separaten Raums) verkaufen. Im zweiten Fall - einen Anteil am Eigentum der Wohnung zu verkaufen, jedoch mit dem Recht, einen separaten Raum zu nutzen, der in der Gerichtsentscheidung verankert ist. Dies sind die gemeinsamen Merkmale und Unterschiede von Stammaktien, gemeinsamem und privatem Eigentum an Wohngebäuden in der Russischen Föderation.

Eigentum kann mit der Bestimmung des Anteils jedes Miteigentümers oder ohne Bestimmung dieser Anteile im gemeinsamen Eigentum sein - Miteigentum.
Das gemeinsame Eigentum an unbeweglichem Vermögen gilt als geteilt, außer in Fällen, in denen das Gesetz die Bildung eines gemeinsamen Eigentums an diesem Vermögen vorsieht.
Miteigentum ist Eigentum von Angehörigen einer bäuerlichen (bäuerlichen) Wirtschaft sowie Eigentum, das Ehegatten während der Ehe erworben haben, unabhängig davon, welches von ihnen im Namen von erworben wurde. Bei der staatlichen Registrierung von Miteigentum wird eine Bescheinigung über die staatliche Registrierung von Rechten ausgestellt, in der alle Miteigentümer angegeben sind. Miteigentum kann in jedem Fall in Eigenkapital umgewandelt werden. In diesem Fall gelten die Aktien als gleich oder werden durch Zustimmung der Eigentümer und, falls sie keine Einigung erzielen, durch Gerichtsentscheidung akzeptiert.
Ein Anteil an einem gemeinsamen Eigentumsrecht ist keine Sache, kein materieller Gegenstand, sondern ein Recht. In der Praxis werden die Begriffe "Anteil an einem gemeinsamen Eigentumsrecht" und "Teil eines Grundstücks" häufig verwechselt. Ein Anteil am Gesetz regelt die Beziehungen, die entstehen, wenn mehrere Personen das Eigentum einer Sache betreten - einer Wohnung, eines Hauses, eines Grundstücks. Das Recht entsteht zu einer Sache, und Aktien werden in diesem Recht bestimmt. Ein Anteil an einem Recht wird als einfacher Bruchteil (1/2, 1/3, 1/4) ausgedrückt und bedeutet, dass die Immobilie als Ganzes mehreren Eigentümern gehört, während bestimmte Räumlichkeiten oder Teile der Immobilie nicht unter den Eigentümern verteilt werden.
Die Aktien werden im gemeinsamen Eigentumsrecht bestimmt, nicht jedoch in der Immobilie selbst. Wenn es sich um einen Anteil am Gesetz handelt, gehört das gesamte Eigentum mehreren Miteigentümern mit der Definition ihres Anteils am Gesetz des gemeinsamen Eigentums. Wenn wir einen Teil von Immobilien meinen, dann ist der Rechtsgegenstand ein separater Teil eines Wohngebäudes, der aus bestimmten Räumlichkeiten, Räumen und Quadratmetern Wohnfläche besteht. Ein Teil eines Objekts kann einen oder mehrere Eigentümer haben. Ein Teilnehmer an einem gemeinsamen Eigentum hat das Recht, nach eigenem Ermessen seinen Anteil zu verkaufen, zu spenden, zu vererben, zu verpfänden oder auf andere Weise zu veräußern. Wenn jedoch eine Aktie im Recht auf gemeinsames Eigentum an einen Außenstehenden verkauft wird, haben die anderen Teilnehmer am gemeinsamen Eigentum das Recht, die verkaufte Aktie zu dem Preis, zu dem sie verkauft wird, bevorzugt zu kaufen. In diesem Fall muss dem Registrierungsantrag Unterlagen beigefügt sein, aus denen hervorgeht, dass der Verkäufer der Aktie die anderen Teilnehmer des gemeinsamen Eigentums schriftlich über die Absicht informiert hat, ihre Aktie zu verkaufen, oder Unterlagen, aus denen hervorgeht, dass die anderen Teilnehmer des gemeinsamen Eigentums den Kauf der Aktie verweigert haben. Die Einhaltung des Bezugsrechts ist nicht erforderlich, wenn der Anteil am Recht an einen anderen Teilnehmer am gemeinsamen Eigentum verkauft wird oder wenn der Anteil am Recht gespendet wird.
Unabhängig vom Zeitpunkt, zu dem dieses Recht entstanden ist, wird jedem Teilnehmer des gemeinsamen Eigentums eine Bescheinigung über die Registrierung des Rechts ausgestellt. Wenn ein Bürger Eigentümer eines separaten Teils des Hauses ist, besitzt, nutzt und veräußert er seinen Teil allein, und beim Verkauf ist es nicht erforderlich, einem Nachbarn anzubieten, seinen Anteil zu kaufen.
Artikel 252 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation sieht vor, dass Eigentum im gemeinsamen Eigentum durch Vereinbarung zwischen ihnen unter seinen Teilnehmern aufgeteilt werden kann und ein Teilnehmer im gemeinsamen Eigentum das Recht hat, die Trennung seines Anteils vom gemeinsamen Eigentum zu verlangen. Wenn die Teilnehmer am gemeinsamen Eigentum keine Einigung über die Methode und die Bedingungen für die Aufteilung des gemeinsamen Eigentums oder die Trennung eines Anteils von einem von ihnen erzielen, hat der Teilnehmer am gemeinsamen Eigentum das Recht, die Trennung seines Anteils vom gemeinsamen Eigentum gerichtlich zu verlangen. Ist die Trennung eines Sachanteils gesetzlich nicht zulässig oder ohne unverhältnismäßigen Sachschaden im gemeinsamen Eigentum nicht möglich, hat der aufstrebende Eigentümer das Recht, ihm den Wert seines Anteils von anderen Teilnehmern am gemeinsamen Eigentum zu zahlen.
Das gemeinsame Eigentum von Mehrfamilienhäusern (Treppen, Aufzüge, Dachböden, Keller, technische Ausrüstung für die Wartung von mehr als einer Wohnung) sowie die öffentlichen Bereiche in Gemeinschaftswohnungen haben einen besonderen Status. Diese Eigenschaft unterliegt keiner Trennung und ist nicht getrennt vom Eigentum an einer Wohnung oder einem Zimmer in einer Gemeinschaftswohnung entfremdet. Der Inhalt des Rechts, das Eigentum an gemeinsamem Eigentum zu teilen, besteht darin, dass die Eigentümer von Räumlichkeiten das Recht haben, das gemeinsame Eigentum zu nutzen, und die Kosten für dessen Instandhaltung entsprechend ihrem Anteil an der Beteiligung tragen müssen.
Das Grundstück kann teilbar oder unteilbar sein. Teilbar ist ein Grundstück, das in Teile geteilt werden kann, wenn jedes von ihnen nach der Teilung ein eigenständiges Grundstück bildet. Bei der Verwendung von Grundstücken bleibt die Kategorie des Grundstücks erhalten und die gesetzlich festgelegte Mindestgröße des Grundstücks wird eingehalten. Grundstücke können durch Aufteilung des Grundstücks durch den Eigentümer in mehrere Grundstücke, Zuweisung von einem anderen Grundstück oder Zusammenführung von aneinander angrenzenden Grundstücken gebildet werden. Die Bildung von Grundstücken erfolgt im Rahmen der Katasterarbeit, die Aufteilung der Grundstücke erfolgt durch Katasterregistrierung. Landbewirtschaftungs- und Katasterarbeiten werden auf Wunsch des Grundstückseigentümers durchgeführt. Wenn das Grundstück bebaut ist, müssen die Grundstücke beim Teilen gemäß den roten Linien, den Bauvorschriften und den Anforderungen der Stadtplanungsvorschriften gebildet werden. Wenn das Grundstück nach Vereinbarung der Teilnehmer am Stammaktienbesitz oder durch Gerichtsentscheidung aufgeteilt wird, muss jeder der Rechteinhaber die Registrierung des Rechts an dem ihm übertragenen Grundstück beantragen. Um sich beim Amt registrieren zu lassen, müssen Katasterpläne für neu gebildete Grundstücke, eine Vereinbarung (Vereinbarung) über die Teilung oder eine Gerichtsentscheidung vorgelegt werden.

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Materielle Objekte können gleichzeitig mehreren Bürgern gehören. Für den Besitz, die Nutzung und die Veräußerung dieses Eigentums hat die Gesetzgebung spezielle Regeln festgelegt, um die Rechte und Interessen aller ihrer Eigentümer zu schützen. In einigen Fällen muss der Wohnraum aufgeteilt werden. Dann erfolgt die Bestimmung der Anteile am gemeinsamen Eigentumsrecht. Das Problem kann durch Abschluss einer Vereinbarung zwischen den Eigentümern oder durch eine gerichtliche Entscheidung gelöst werden.

Bestimmung des Wesens des gemeinsamen Eigentums

Eigentum, das zwei oder mehr Personen gehört, wird als gemeinsames Eigentum bezeichnet. Wenn ein solches Eigentum Anteile von Teilnehmern zugeteilt hat, wird es in diesem Fall gesetzlich als Anteil definiert.

Diese Situation setzt voraus, dass jeder Eigentümer einen festen Anteil am Eigentumsrecht hat. Es hat einen gemeinsamen Ausdruck. Anteile werden in der Bescheinigung über die staatliche Registrierung von Rechten oder in einer Vereinbarung (z. B. 2/3, 1/2 usw.) festgelegt und registriert.

Jedes gemeinsame Eigentum an Eigentum gilt als geteilt. Ausnahmen bilden Fälle, in denen die Bildung des Miteigentums an solchen Immobilien gesetzlich geregelt ist.

Gesetzliche Regelungen

Die Regulierungsfunktion bei der Bestimmung von Eigentum im gemeinsamen Eigentum, die Gründe für sein Auftreten und seine Nutzung werden vom Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation wahrgenommen, insbesondere:

• kunst. 244 , Festlegen, in welchen Fällen der Status des gemeinsamen Eigentums und die Bedingungen für die Möglichkeit der Zuteilung von Anteilen festgelegt sind;
• kunst. 245 Festlegung der Regeln für die Nutzung von Wohngebäuden mit einem solchen Status;
• kunst. 247, der das Recht auf Eigentum und Schadensersatzansprüche regelt, wenn es unmöglich ist, dieses Recht auszuüben;
• kunst. 252, Festlegung der Regeln für die Verteilung von Anteilen am Recht auf gemeinsames Eigentum und die Trennung von Anteilen von diesem.

Einige Situationen sehen die Anwendung des Wohnungs- und Familiengesetzbuchs der Russischen Föderation vor.

Wie das Verfahren zur Verwendung von Eigenschaften festgelegt wird

Das Gesetz regelt zwei Verfahren für das Eigentum und die Nutzung von gemeinsamem Eigentum:

• nach Vereinbarung der Parteien;
• aufgrund einer Gerichtsentscheidung.

Wenn es den Teilnehmern gelungen ist, eine Vereinbarung zu treffen, müssen die Vereinbarungen in Form einer schriftlichen Vereinbarung formalisiert werden, in der die Rechte und Pflichten der Parteien festgelegt sind.

Das Dokument muss Folgendes enthalten:

• gegenstand des Vertrages;
• regeln für die Nutzung von Eigentum, die Zahlung von Beiträgen und Zahlungen;
• verantwortlichkeiten der Miteigentümer;
• verantwortung für die Nichteinhaltung der getroffenen Vereinbarungen;
• das Verfahren zur Lösung der entstandenen Meinungsverschiedenheiten.

Die Vereinbarung wird von den Teilnehmern unterzeichnet. Eine Annahmeerklärung für die Nutzung von Eigentum und Kopien wesentlicher Dokumente sind beigefügt. Der Vertrag bedarf der Beglaubigung.

Die zweite Möglichkeit, die Regeln für das gemeinsame Eigentum festzulegen, besteht darin, vor Gericht zu gehen.

Wie ist die Reihenfolge der Bestimmung der Aktien

Das dem Eigenkapital zuzurechnende Eigentum impliziert die Notwendigkeit und die Möglichkeit, einen Teil zu gründen, der jedem seiner Eigentümer zugewiesen ist. Ein Objekt wird als gleichwertige Eigenschaft betrachtet, wenn:

• als alle Miteigentümer der Immobilie zu dieser Entscheidung kamen;
• einhaltung der Vorschriften der geltenden Gesetzgebung;
• wenn die Anteile der Teilnehmer am gemeinsamen Eigentum nicht bestimmt werden können, da es unmöglich ist, die Größe des Teils jedes Teilnehmers zu bestimmen.

Wie ist die Bestimmung der Anteile am Recht auf gemeinsames Eigentum

Die Bestimmung der Anteile am gemeinsamen Miteigentum der Ehegatten an einer Wohnung hat ihre eigenen Nuancen. Nach Art. 34 SK, alle zusammen in der Ehe erworbenen Güter unterliegen der gesetzlichen Regelung des Eigentums der Ehegatten, sofern im von den Ehegatten geschlossenen Ehevertrag nichts anderes angegeben ist.

Somit gehören alle gemeinsam erworbenen Immobilien, einschließlich Immobilien, beiden Ehepartnern zu gleichen Bedingungen und zu gleichen Teilen. Bei der Bestimmung des Anteils am Miteigentum ist dieser Anteil fest und beträgt genau die Hälfte.

Wie in jedem anderen Fall des Eigentums an Miteigentum können die Teilnehmer eine notariell beglaubigte Vereinbarung über die Zuteilung von Anteilen an der Wohnung treffen oder vor Gericht gehen.

Wenn die Aufteilung der Wohnung gleichzeitig mit der Auflösung der Ehe erfolgt und vor Gericht geprüft wird, kann die Größe der Anteile unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren bestimmt werden, wenn der Antragsteller die Zweckmäßigkeit der Überarbeitung der traditionellen Aufteilung dokumentiert.

Die Prüfung eines Falls zur Bestimmung von Teilen in gemeinsam erworbenen materiellen Vermögenswerten in der Ehe kann beispielsweise durch den Wunsch erschwert werden, den eigenen Anteil durch Reduzierung des Anteils des anderen Ehegatten und andere Streitigkeiten zu erhöhen.

Gründe für die Änderung der Aktiengröße

Jeder Eigentümer des gemeinsamen Eigentums hat das Recht, auf eigene Kosten untrennbare Verbesserungen am Objekt vorzunehmen, beispielsweise ein Haus wieder aufzubauen, es zu erweitern oder eine Etage hinzuzufügen. Diese unter bestimmten Bedingungen durchgeführten Maßnahmen können zu einer Änderung der Anteile am Recht auf gemeinsames Eigentum führen.

Zusätzlich zur Einholung der Genehmigung durch die zuständigen Behörden ist die Zustimmung aller anderen Miteigentümer erforderlich, da solche Ereignisse in direktem Zusammenhang mit der Ausübung von Befugnissen im Zusammenhang mit gemeinsamem Eigentum stehen.

Die Zustimmung der Miteigentümer kann nicht immer eingeholt werden, da Maßnahmen zur Verbesserung ihres Anteils dazu führen können, dass der Entwickler die Größe des gemeinsamen Eigentums der Teilnehmer verringert oder den Zugang zu einem Teil des Eigentums eines anderen Miteigentümers erschwert hat.

Solche Streitigkeiten werden durch Einreichung einer Klageschrift beim Gericht beigelegt. Das Gericht prüft die Rechtmäßigkeit und Art der vorgebrachten Einwände und entscheidet über die Befriedigung oder Ablehnung des Anspruchs.

Durch die Erhöhung des Anteils des Teilnehmers, der auf eigene Kosten untrennbare Verbesserungen an der Immobilie vorgenommen hat, wird die Frage gelöst, wie die Größe des Anteils zu bestimmen ist, wenn die Verbesserungen in Übereinstimmung mit den Regeln vorgenommen werden.

Trennbare Verbesserungen gehen in der Regel in den Besitz des Teilnehmers über, der sie vorgenommen hat.

Die Zuteilung der Aktien erfolgt auf zwei Arten - nach freiwilliger Vereinbarung oder vor Gericht. In der Vereinbarung der Teilnehmer werden die Kosten des jedem von ihnen zugewiesenen Teils vorgeschrieben. Die Berechnung mit einem Algorithmus ist einfach.

Wird keine Einigung erzielt, entscheidet das Gericht über die Zuteilung des Anteils. Er wird den Fall jedoch zur Prüfung annehmen, wenn die Möglichkeit einer tatsächlichen Zuweisung von Sachleistungen besteht, ohne dass der Gegenstand des gemeinsamen Eigentums erheblich beschädigt wird.

Schlussfolgerungen

Anteile am Recht auf gemeinsames Eigentum können nach Vereinbarung der Teilnehmer und vor Gericht festgelegt werden. Die Miteigentümer können selbst bestimmen, welcher Teil des Eigentums zu jedem von ihnen gehört, nachdem sie das Dokument auf rechtliche Weise erstellt haben. Die Erhöhung des Anteils wird durch die Verbesserung der Immobilie beeinflusst. Die etablierten Aktien müssen einer obligatorischen staatlichen Registrierung unterzogen werden.

Jurist. Mitglied der Anwaltskammer St. Petersburg. Berufserfahrung über 10 Jahre. Abschluss an der St. Petersburg State University. Ich bin spezialisiert auf das Zivil-, Familien-, Wohnungs- und Landrecht.