Si le propriétaire d'un immeuble ou d'un bien meuble est une seule personne, il n'y a aucun problème. S'il s'agit d'une propriété commune et qu'il existe des conflits de propriété, d'utilisation et d'élimination de celle-ci, un avocat civil peut résoudre les problèmes. Il aidera à résoudre les conflits dans la détermination de la procédure d'exercice des droits de propriété commune et, si nécessaire, à l'attribution juridiquement compétente d'une part de droits de propriété afin d'en devenir légalement propriétaire.

Propriété commune et intérêt de propriété.

La propriété commune peut être:
- conjoint - sans définition des parts,
- partager - avec la définition des actions.
Des problèmes juridiques liés à la détermination de la part peuvent survenir lorsque:
1. le partage des biens entre les époux,
2. diviser la succession et déterminer sa part,
3. don ou vente d'une part de propriété et dans d'autres cas.
Pour disposer d'une propriété partagée, le consentement de tous les copropriétaires est requis. Mais chacun de ces copropriétaires a ses propres idées sur la façon d'utiliser cette propriété, comment elle peut être éliminée. Et c'est un terrain de conflits, lorsque les copropriétaires ne peuvent s'entendre sur la manière d'utiliser une maison commune, un appartement, un terrain et des objets de propriété similaires.
Ces problèmes peuvent être résolus au stade préalable au procès en concluant un accord sur la procédure d'utilisation de la propriété commune ou en déposant une réclamation auprès d'un tribunal pour résoudre un tel litige.

Détermination de la procédure d'utilisation des biens communs et d'attribution d'une part de propriété.

Pour commencer, un copropriétaire en copropriété doit comprendre par lui-même qu'il n'est pas propriétaire d'une pièce ou d'un coin particulier d'un bien immobilier. Le droit de partager la propriété avant l'attribution d'une action est abstrait, et le propriétaire détient une part abstraite du droit.
Autrement dit, d'un point de vue civilisé, pour commencer, vous pouvez déterminer la procédure d'utilisation des parts de propriété commune. Vous allez donc délimiter la sphère de propriété des copropriétaires, résoudre les problèmes quotidiens du droit de propriété commune.
La procédure d'utilisation de la propriété commune peut être déterminée soit en signant un accord approprié (n'oubliez pas qu'en ce qui concerne l'immobilier - cet accord est soumis à l'enregistrement de l'État), soit, dans les cas extrêmes, devant un tribunal.

Aliénation d'une part de propriété.

Ce problème survient le plus souvent en relation avec les biens immobiliers communs - une maison ou un appartement. Dans ce cas, la meilleure option est de vendre la propriété entière, et non une part, et de répartir le produit entre les anciens copropriétaires. Après tout, une part dans une maison ou un appartement n'a pas un bon prix du marché, elle est illiquide.
Rappelez-vous l'existence de l'institution du droit préférentiel d'achat d'une part par un copropriétaire en l'absence d'accord sur la vente de l'ensemble de l'immeuble. Le propriétaire est obligé d'offrir au préalable sa part aux autres copropriétaires. Et seulement en cas de refus ou d'absence de réponse à l'offre, vous pouvez vendre votre part à un tiers.
Les biens communs communs des époux acquis dans le mariage ne sont pas divisés en actions. La disposition de ces biens est effectuée avec le consentement des époux. L'un des époux ne peut disposer des biens communs qu'après le consentement notarié de l'autre époux. Cette règle s'applique également aux anciens époux, s'ils n'ont pas partagé les biens acquis conjointement devant le tribunal ou par accord des parties, enregistrés par l'État. Ensuite, leur propriété acquiert le statut de propriété commune partagée.

Nos concitoyens entendent souvent des termes tels que «propriété partagée d'un appartement» et «partage de propriété d'un appartement». Voyons quels sont ces termes, à quoi sont-ils liés et en quoi la copropriété commune d'un appartement diffère-t-elle de la copropriété privée ou commune d'un appartement, ainsi que de la propriété d'une chambre dans un appartement?

I. Propriété partagée de l'appartement.

Selon l'article 244 du Code civil de la Fédération de Russie, les biens appartenant à deux personnes ou plus leur appartiennent en vertu du droit de propriété commune. Le bien peut être en propriété commune avec la détermination de la part de chacun des propriétaires dans le droit de propriété (actionnariat) ou sans détermination de ces parts (copropriété).

Ainsi, la propriété d'actions ordinaires est la propriété de deux personnes ou plus sur une propriété, divisée entre elles en certaines parties (actions). Cependant, cette propriété, même divisée en actions, appartient à tous ses propriétaires. Autrement dit, chacun des propriétaires d'un tel bien peut le posséder et l'utiliser avec les mêmes droits que ses autres propriétaires. Conformément à l'article 288 du Code civil de la Fédération de Russie, le propriétaire exerce les droits de propriété, d'utilisation et de disposition des locaux d'habitation qui lui appartiennent conformément à son objet. Les quartiers d'habitation sont destinés aux citoyens. Un citoyen - le propriétaire d'un logement peut l'utiliser pour la résidence personnelle et la résidence des membres de sa famille.

L'article 30 du Code du logement de la Fédération de Russie sur les droits du propriétaire d'un logement dit en particulier ce qui suit:

"1. Le propriétaire d'un local d'habitation exerce les droits de propriété, d'usage et de disposition des locaux d'habitation qui lui appartiennent par droit de propriété conformément à son objet et aux limites de son utilisation, qui sont fixés par le présent Code.
2. Le propriétaire d'un local d'habitation a le droit d'accorder la possession et (ou) l'utilisation des locaux d'habitation qui lui appartiennent sur la base d'un bail, d'un contrat d'utilisation gratuite ou sur toute autre base légale, ainsi qu'à une personne morale sur la base d'un contrat de bail ou sur une autre base légale compte tenu des exigences établies par la législation civile, ce Code ».

En ce qui concerne le droit de propriété commune d'un appartement, tous les propriétaires d'un appartement en copropriété ont également tous les droits prévus aux articles 288 du Code civil de la Fédération de Russie et 30 du Code du logement de la Fédération de Russie, y compris le droit de vivre dans un appartement et le droit de déplacer les membres de leur propre chef. des familles.

Cependant, la cession d'un appartement (louer un appartement, vendre une colocation, emménager dans un appartement d'autres personnes) est possible avec une copropriété avec un certain nombre de restrictions.

Ces restrictions sont prévues par l'article 246 du Code civil de la Fédération de Russie, selon lequel la cession des biens en copropriété est effectuée par accord de tous ses participants. Un adhérent en copropriété a le droit, à sa discrétion, de vendre, donner, léguer, mettre en gage sa part ou en disposer de toute autre manière dans le respect des règles prévues à l'article 250 du présent Code lors de son aliénation rémunérée.

En d'autres termes, la cession de parts dans le droit de copropriété d'un appartement est tout à fait autorisée par la loi, mais nécessite l'approbation préalable de tous les propriétaires d'appartement (propriétaires des autres parts de cet appartement). En particulier, la vente d'une part dans la propriété d'un appartement est possible conformément à un certain nombre d'exigences directement prévues par l'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie, dont nous discuterons ci-dessous.

II. Objets et fondements de l'émergence d'une copropriété commune de locaux d'habitation.

Selon la partie 4 de l'article 244 du Code civil de la Fédération de Russie, la propriété commune survient lorsque deux personnes ou plus prennent possession de biens qui ne peuvent être divisés sans en changer la finalité (choses indivisibles) ou ne peuvent être divisés en vertu de la loi. En ce qui concerne les locaux d'habitation, la loi n'interdit ni ne restreint le droit à la propriété commune.

Ainsi, le droit à la propriété partagée commune est possible pour tous les locaux résidentiels de la Fédération de Russie, qui comprennent l'article 16 du Code du logement de la Fédération de Russie:

1) immeuble résidentiel, faisant partie d'un immeuble résidentiel;
2) un appartement faisant partie d'un appartement;
3) chambre.

Les motifs de l'émergence du droit de propriété commune partagée peuvent être très différents, parmi lesquels il convient de souligner les motifs suivants:

1. Transactions avec des locaux d'habitation avec la participation des citoyens et des organisations (donation, échange, achat et vente, location);
2. Le transfert de propriété à une part de propriété d'un logement par héritage (héritage par la loi ou par testament);
3. Privatisation du logement, c'est-à-dire transfert gratuit à un citoyen d'un local résidentiel appartenant à l'État;
4. Reconnaissance du droit de propriété sur un logement (part du droit sur un logement) par décision de justice.

Dans tous les cas ci-dessus, la propriété peut être transférée à la fois à l'ensemble du logement et à une part distincte de la propriété du logement.

III. La différence entre la copropriété d'un appartement et la copropriété commune d'un appartement.

La propriété d'un logement (en particulier d'un appartement) peut être non seulement partagée, mais également partagée en commun. Comme déjà mentionné ci-dessus, la propriété peut être en propriété commune avec la détermination de la part de chacun des propriétaires dans la propriété (propriété partagée) ou sans détermination de ces actions (copropriété), ce qui est inscrit dans la partie 2 de l'article 244 du Code civil de la Fédération de Russie.

Selon l'article 253 du Code civil de la Fédération de Russie, les participants à la copropriété, sauf disposition contraire d'un accord entre eux, ainsi que les participants à la copropriété commune, possèdent et utilisent conjointement des biens communs.

Cependant, l'aliénation des biens communs a ses propres caractéristiques, qui sont également prévues par l'article 253 du Code civil de la Fédération de Russie. En particulier, la cession des biens communs ne peut être faite que conjointement par tous les participants à la copropriété commune. En d'autres termes, si un participant à la copropriété commune d'un appartement peut, par exemple, vendre sa part dans l'appartement, après avoir préalablement informé les propriétaires d'autres parts de cet appartement de son intention, alors les participants à la copropriété commune de l'appartement peuvent disposer de l'appartement qu'ils possèdent, uniquement ensemble, c'est-à-dire qu'ils peuvent vendre non pas une part dans la propriété d'un appartement, mais l'ensemble de l'appartement dans son ensemble. Pour éviter une telle restriction, qui rend très difficile la disposition de la propriété commune de l'appartement (après tout, sa vente ou autre aliénation n'est possible qu'en totalité, et non en partie), les participants à la copropriété commune de l'appartement peuvent déterminer leurs parts dans le droit de propriété en concluant un accord approprié sur la définition actions. Cependant, même pour déterminer les parts de la copropriété d'un appartement, les participants à la copropriété commune ne sont pas libres de leur choix. Étant donné qu'une transaction avec un bien immobilier, conformément aux exigences de l'article 164 du Code civil de la Fédération de Russie, est soumise à un enregistrement obligatoire de l'État auprès du Service fédéral d'enregistrement, le texte de l'accord sur la détermination des parts dans le droit de copropriété d'un appartement doit répondre aux exigences de tels accords par les fonctionnaires de cette institution. Les exigences du Service fédéral d'enregistrement à l'accord sur la détermination des parts dans le droit de la copropriété commune découlent directement du contenu de la partie 2 de l'article 254 du Code civil de la Fédération de Russie, qui contient une prescription pour l'égalité des parts de tous les participants à la copropriété commune de biens.

En d'autres termes, si l'appartement était enregistré dans la propriété, par exemple, de trois citoyens, le Service fédéral d'enregistrement enregistrera un accord sur la détermination des parts dans un tel appartement uniquement à la condition que chacun des participants à la propriété commune de l'appartement se voit attribuer la propriété de 1/3 de cette part. appartements.

Après enregistrement du droit à la copropriété commune d'un appartement, les participants à cette propriété acquerront tous les droits sur cet espace de vie, qui ont été énoncés au chapitre I de cet article.

IV. La différence entre la propriété partagée d'un appartement et la propriété privée d'un appartement ou d'une chambre.

Il faut distinguer la propriété d'une part dans un appartement, de la propriété privée d'un appartement ou d'une pièce séparée dans cet appartement.

Les propriétaires d'appartements dans un immeuble d'appartements et les parts de propriété d'appartements dans un immeuble d'appartements ont un droit commun: le droit de propriété sur une part de la propriété commune dans un immeuble d'appartements.

Selon l'article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie, les propriétaires de locaux dans un immeuble d'appartements possèdent, sur la base d'une copropriété commune, des locaux dans cet immeuble, qui ne font pas partie d'appartements et sont destinés à desservir plus d'une pièce de cet immeuble, y compris les escaliers inter-appartements, les escaliers, les ascenseurs, autres mines, couloirs, planchers techniques, greniers, sous-sols dans lesquels il y a des communications techniques, d'autres équipements desservant plus d'une pièce de cette maison (sous-sols techniques), ainsi que des toits entourant les structures portantes et non porteuses de cette maison, mécaniques, électriques, sanitaires les équipements techniques et autres situés dans cette maison à l'extérieur ou à l'intérieur des locaux et desservant plus d'une pièce, le terrain sur lequel se trouve cette maison, avec des éléments d'aménagement paysager et d'amélioration et d'autres objets destinés à l'entretien, l'exploitation et l'amélioration de cette maison située sur le terre terrain nominal (ci-après dénommé propriété commune dans un immeuble à appartements).

Ainsi, les propriétaires d'appartements, qui les possèdent à la fois sur la base du droit de copropriété commune et sur le droit de propriété commune partagée ou privée, possèdent également le droit de propriété partagée des parties communes et de toutes les communications techniques dans un immeuble à appartements.

Cependant, le propriétaire d'une participation dans la propriété d'un appartement a un peu moins de droits que le propriétaire de l'appartement entier, qui est propriétaire de l'appartement sur la base de la propriété privée et le propriétaire d'une chambre dans un appartement commun.

Les propriétaires qui sont seuls propriétaires d'un appartement peuvent disposer de leur appartement (vendre, échanger, faire un don, etc.) sans obtenir le consentement de qui que ce soit, et sans préavis à quiconque de leur intention.

Les propriétaires de chambres dans des appartements communs doivent être distingués des propriétaires d'appartements qui possèdent des appartements sur la base de la propriété privée. Dans ce cas, un citoyen peut posséder un logement isolé (chambre) séparé, qui fait partie d'un autre logement (appartement) sur la base à la fois de la propriété partagée et privée. Cependant, les propriétaires de chambres dans des appartements communs, selon les articles 41 à 42 du Code du logement de la Fédération de Russie, ont également le droit à la propriété commune des parties communes des appartements communs (couloir, cuisine, salle de bain, etc.).

Comme déjà mentionné ci-dessus, conformément à l'article 246 du Code civil de la Fédération de Russie, les propriétaires de parts dans le droit de propriété commune des biens en disposent d'un commun accord. Étant donné que les propriétaires de chambres dans un appartement commun possèdent également une part de propriété des parties communes de cet appartement commun, la disposition de la pièce (vente, échange, location, etc.) n'est possible qu'avec les connaissances et (lors de la location) le consentement écrit des propriétaires des autres pièces de cet appartement commun.

Les propriétaires d'actions dans un appartement séparé ont le droit de disposer (le droit de faire des transactions pour l'aliénation de propriété) des actions de l'appartement entier, tandis que les propriétaires de chambres dans un appartement commun ont le droit de disposer de chambres spécifiques. Par conséquent, lorsqu'ils effectuent des transactions avec un logement, les propriétaires de parts dans un appartement séparé ne peuvent vendre que leur part dite «idéale» dans la propriété de l'appartement entier (par exemple, 1/2 part), tandis que les propriétaires de chambres peuvent vendre pour beaucoup prix plus élevé pour une chambre séparée dans un appartement commun.

V. Transactions avec une participation dans la propriété d'un appartement.

Les propriétaires d'actions dans la propriété d'un appartement peuvent effectuer toute transaction avec leur part qui n'est pas interdite par la législation en vigueur - vendre, donner, céder en vertu d'un contrat de rente, léguer, louer, etc.

Cependant, pour deux transactions, le propriétaire de l'action devra effectuer un certain nombre d'actions afin que ces transactions, à l'avenir, ne soient pas contestées devant les tribunaux par les propriétaires d'autres actions de cet appartement. Si le propriétaire de la part envisage de louer l'appartement, il sera nécessaire d'obtenir le consentement écrit des propriétaires d'autres parts de cet appartement, soit sous la forme d'un document séparé (contenu: le propriétaire Ivanov ne s'oppose pas à la location de l'appartement au citoyen Petrov à de telles conditions), ou sous la forme d'une marque sur l'approbation du contrat de location avec d'autres propriétaires d'appartements sur le texte du contrat lui-même avec leurs signatures et signatures décryptées. Si nous parlons de la vente d'une part de la propriété d'un appartement à un étranger, le vendeur de la part est obligé d'exercer le droit de préemption d'acheter sa part par d'autres propriétaires de cet appartement, dans le plein respect des exigences de l'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie.

Le vendeur de la part sera tenu d'informer les autres propriétaires par écrit un mois avant la vente de sa part, en indiquant dans l'avis écrit le prix exact auquel il envisage de vendre sa part à quiconque le souhaite. Les autres propriétaires d'appartements devront répondre au vendeur dans un délai d'un mois soit par consentement écrit pour acheter sa part au prix proposé, soit par un refus écrit de conclure une telle transaction. Dans le cas où les propriétaires d'autres actions de l'appartement répondraient par écrit par un refus de racheter la part au prix proposé, ou dans un délai d'un mois à compter de leur notification, ils ne répondraient pas au vendeur (ce qui sera considéré comme un refus effectif de finaliser la transaction), le propriétaire de l'action aliénée aura le droit de vendre elle à quiconque le souhaite. Cependant, le prix du contrat de vente et d'achat devra correspondre exactement au prix indiqué dans l'avis adressé aux autres propriétaires de l'appartement. Si le prix indiqué dans le contrat de vente d'une action est d'au moins un kopeck supérieur ou inférieur au prix indiqué dans l'avis, ou si le vendeur de l'action n'informe aucun des propriétaires de son intention de vendre sa part, les autres propriétaires d'appartements ont le droit poursuivra en justice pour leur transférer les droits de l'acheteur.

Vi. Attribution d'actions en nature et détermination de l'ordre d'utilisation de l'appartement.

Parfois, il y a des situations où des conflits surgissent entre les propriétaires d'actions dans un logement qui rendent difficile la cohabitation dans ce logement (les parents ne les laissent pas entrer dans l'appartement, ne permettent pas l'utilisation d'une pièce séparée, empêchent l'introduction des membres de la famille de l'un des propriétaires inscrits dans l'appartement du lieu de résidence cet appartement, etc.).

Il ne peut y avoir que trois moyens de sortir de cette situation:

1) Vente d'une action à toute personne intéressée;
2) Détermination de la procédure d'utilisation des locaux d'habitation;
3) Attribution d'actions en nature.

Vendre une part dans la propriété d'un immeuble résidentiel est une étape très douteuse sur le plan commercial. Le nouveau propriétaire de l'action risque d'être confronté aux mêmes problèmes que le vendeur de cette action. En conséquence, l'acheteur de l'action devine les «batailles» à venir pour le droit d'emménager dans un appartement et d'utiliser au moins une pièce dans un tel appartement problématique. Tout cela conduit au fait que la part est vendue à un prix nettement inférieur, parfois trois à quatre fois moins élevé que ce qu'il aurait coûté si l'ordre d'utilisation de l'appartement avait été déterminé ou si la part était attribuée en nature. Selon la partie 2 de l'article 252 du Code civil de la Fédération de Russie, un participant à la propriété partagée a le droit d'exiger la séparation de sa part de la propriété commune.

L'attribution d'une part en nature est une reconnaissance du droit de propriété privée d'un local isolé séparé. Par exemple, un citoyen était propriétaire d'une part dans un appartement de trois pièces, et après l'attribution d'une part en nature, il peut devenir propriétaire d'une pièce isolée séparée dans cet appartement.

Cependant, dans tous les locaux d'habitation, il n'est pas possible de faire l'attribution d'une part en nature de force.

Conformément à la clause 12 de la résolution de l'Assemblée plénière de la Cour suprême de la Fédération de Russie N 8 "Sur certaines questions de l'application par les tribunaux de la loi de la Fédération de Russie" Sur la privatisation du parc de logements dans la Fédération de Russie ", l'attribution à un participant de la propriété commune d'un immeuble d'habitation privatisé, qui est un appartement séparé la possibilité de transférer au demandeur une partie isolée de locaux non seulement résidentiels, mais également auxiliaires (cuisine, couloir, salle de bain, etc.), des équipements pour une entrée séparée.À défaut d'une telle opportunité, le tribunal a le droit, à la demande du demandeur, de déterminer la procédure d'utilisation de l'appartement.

Ainsi, l'attribution obligatoire (par le biais du tribunal) d'une part en nature n'est possible que dans les immeubles résidentiels isolés (par exemple, une maison rurale ou un chalet), dans lesquels vous pouvez équiper une entrée séparée et faire une cloison qui vous permet de transformer ce bâtiment résidentiel, en fait, en deux ou immeuble d'appartements avec appartements séparés et isolés.

Les résidents d'appartements en ville ont le choix suivant: soit d'attribuer une part en nature (pour garantir la propriété de pièces isolées séparées), en concluant des accords avec le reste des propriétaires d'appartements sur une base volontaire sur l'attribution réelle d'une part, soit de déterminer la procédure d'utilisation de cet appartement devant le tribunal.

Selon l’article 247 du Code civil de la Fédération de Russie, la possession et l’utilisation de biens en copropriété se font avec l’accord de tous ses participants et, si l’accord n’est pas conclu, de la manière établie par le tribunal. La détermination de l'ordre d'utilisation d'un appartement en ville est tout à fait possible au tribunal. La condition principale est que les pièces de l'appartement soient isolées (non adjacentes). Dans ce cas, le tribunal détermine à qui des propriétaires d'appartement le droit d'utiliser la pièce isolée particulière appartient. Par exemple, le tribunal peut reconnaître au plaignant Ivanov le droit d'utiliser la chambre n ° 1 (selon le plan d'étage de l'appartement du RTC), et pour les défendeurs Petrov et Sidorov, le droit d'utiliser les chambres n ° 2 et n ° 3. Dans le cas de l'attribution d'une part en nature dans une maison séparée, Ivanov reçoit la chambre n ° 1 sur la base du droit de propriété privée, et si l'ordre d'utilisation dans un appartement en ville est déterminé, il est reconnu comme le droit d'utiliser (le droit de séjour) de la chambre n ° 1.

Dans le premier cas, Ivanov peut vendre sa maison au prix du marché d'un logement séparé (une pièce séparée). Dans le second cas - pour vendre une part de la propriété de l'appartement, mais avec le droit d'utiliser une pièce séparée inscrite dans la décision du tribunal. Ce sont les caractéristiques communes et les différences de la part commune, de la copropriété commune et de la propriété privée de locaux résidentiels dans la Fédération de Russie.

La propriété peut être en propriété commune avec la détermination de la part de chacun des copropriétaires ou sans détermination de ces parts - copropriété.
La propriété commune d'un bien immeuble est considérée comme partagée, sauf dans les cas où la loi prévoit la formation d'une copropriété de ce bien.
La copropriété est la propriété des membres de l'économie paysanne (agricole), ainsi que les biens acquis par les époux pendant le mariage, quel que soit le nom de celui-ci. Lors de l'enregistrement public de la propriété commune, un certificat d'enregistrement national des droits est délivré, dans lequel tous les copropriétaires sont indiqués. La copropriété dans tous les cas peut être convertie en capitaux propres. Dans ce cas, les parts sont considérées comme égales ou sont acceptées par accord des propriétaires, et à défaut d'accord, par décision de justice.
Une part dans un droit de propriété commune n'est pas une chose, un objet matériel, mais un droit. Dans la pratique, les notions de «partage d'un droit de propriété commune» et de «partie d'un immeuble» sont souvent confondues. Une part de la loi régit les relations qui naissent lorsque plusieurs personnes entrent dans la propriété d'une seule chose - un appartement, une maison, un terrain. Le droit naît sur une chose et les parts sont déterminées dans ce droit. Une part de droit s'exprime sous la forme d'une simple fraction (1/2, 1/3, 1/4) et signifie que l'ensemble du bien appartient à plusieurs propriétaires, tandis que des locaux ou des parties spécifiques du bien ne sont pas répartis entre les propriétaires.
Les parts sont déterminées dans le droit de propriété commune, mais pas dans l'immobilier lui-même. Si nous parlons d'une part dans la loi, alors la propriété dans son ensemble appartient à plusieurs copropriétaires avec la définition de leur part dans le droit de la copropriété commune. Si nous entendons une partie de l'immobilier, alors l'objet de la loi sera une partie distincte d'un immeuble résidentiel, composée de locaux spécifiques, de pièces, de mètres carrés de surface habitable. Une partie d'un objet peut avoir un ou plusieurs propriétaires. Un adhérent en copropriété a le droit, à sa discrétion, de vendre, donner, léguer, mettre en gage sa part ou en disposer d'une autre manière. Cependant, lorsqu'une action du droit de propriété partagée est vendue à un étranger, les autres participants à la propriété partagée ont le droit d'acheter préférentiellement l'action vendue au prix pour lequel elle est vendue. Dans ce cas, la demande d'enregistrement doit être accompagnée de documents confirmant que le vendeur de l'action a notifié par écrit aux autres participants à la copropriété l'intention de vendre leur part, ou de documents confirmant le refus des autres participants à la copropriété d'acheter l'action. Le respect du droit préférentiel de souscription n'est pas requis si la part de droit est vendue à un autre participant de la copropriété ou si la part de droit est donnée.
Un certificat d'enregistrement du droit est délivré à chaque participant à la propriété commune partagée, quel que soit le moment où ce droit est né. Si un citoyen est propriétaire d'une partie détachée de la maison, alors il possède, utilise et dispose de sa partie seul, et lors de la vente, il n'est pas nécessaire d'offrir d'acheter sa part à un voisin.
L'article 252 du Code civil de la Fédération de Russie stipule que la propriété partagée peut être divisée entre ses participants par accord entre eux, et un participant à la propriété partagée a le droit d'exiger la séparation de sa part de la propriété commune. Si les participants à la copropriété ne parviennent pas à s'entendre sur le mode et les conditions du partage des biens communs ou de la séparation d'une part de l'un d'eux, l'adhérent à la copropriété a le droit d'exiger judiciairement la séparation en nature de sa part de la propriété commune. Si la séparation d'une action en nature n'est pas autorisée par la loi ou est impossible sans dommages disproportionnés aux biens en copropriété, le propriétaire émergent a le droit de lui payer la valeur de sa part par les autres participants à la copropriété.
La propriété commune des immeubles d'habitation (escaliers, ascenseurs, greniers, sous-sols, équipements d'ingénierie pour desservir plus d'un appartement), ainsi que les espaces communs dans les appartements communaux ont un statut particulier. Cette propriété n'est pas sujette à séparation et n'est pas aliénée séparément de la propriété d'un appartement ou d'une chambre dans un appartement commun. Le contenu du droit de partager la propriété des biens communs réside dans le fait que les propriétaires des locaux ont le droit d'utiliser les biens communs et doivent supporter les frais d'entretien, proportionnels à leur part de participation.
La parcelle de terrain peut être divisible ou indivisible. Divisible est une parcelle de terrain qui peut être divisée en parties, si chacune d'elles après la division forme une parcelle de terrain indépendante, lors de l'utilisation de parcelles, la catégorie de terrain est préservée et la taille minimale de la parcelle de terrain établie par la loi est respectée. Les parcelles de terrain peuvent être formées à la suite de la division par le propriétaire d'une parcelle en plusieurs parcelles, de l'attribution d'une autre parcelle ou de la fusion de parcelles se limitant les unes aux autres. La formation des parcelles de terrain est effectuée dans le processus de travail cadastral, la division des parcelles de terrain est effectuée par le biais du cadastre. La gestion foncière et les travaux cadastraux sont effectués à la demande du propriétaire du site. Si le terrain est construit, lors de sa division, les parcelles doivent être formées conformément aux lignes rouges, aux lignes de réglementation de la construction et aux exigences du règlement d'urbanisme. Si, par accord des participants à la copropriété commune ou par décision de justice, la parcelle est divisée, alors chacun des ayants droit doit demander l'enregistrement du droit sur la parcelle qui lui est attribué. Pour s'inscrire auprès de l'Office, il est nécessaire de soumettre les plans cadastraux des parcelles nouvellement formées, un accord de division (accord) ou une décision de justice.

Temps de lecture: 5 minutes

Les objets matériels peuvent appartenir à plusieurs citoyens à la fois. Pour la possession, l'utilisation et la disposition de ces biens, la législation a établi des règles spéciales visant à protéger les droits et les intérêts de tous ses propriétaires. Dans certains cas, le logement doit être divisé. Ensuite, la détermination des parts dans le droit de propriété commune partagée est faite. Le problème peut être résolu par la conclusion d'un accord entre les propriétaires ou par une décision de justice.

Détermination de l'essence de la propriété commune partagée

La propriété appartenant à deux personnes ou plus est appelée propriété commune. Si un tel bien a attribué des parts de participants, dans ce cas, il est défini par la loi comme une action.

Cette situation suppose que chaque propriétaire ait une part fixe du droit de propriété. Il a une expression de partage. Les parts sont déterminées et prescrites dans le certificat d'enregistrement national des droits ou dans un accord (par exemple, 2/3, 1/2, etc.).

Toute propriété commune de propriété est considérée comme partagée. Les exceptions sont les cas où la formation d'une copropriété de ces biens est légalement réglementée.

Règlements législatifs

La fonction de réglementation pour déterminer les biens en propriété partagée, les motifs de leur apparition et de leur utilisation est assurée par le Code civil de la Fédération de Russie, en particulier:

• art. 244 , déterminer dans quels cas le statut de propriété commune et les conditions de la possibilité d'attribution d'actions sont établis;
• art. 245, établissant les règles d'utilisation des locaux d'habitation avec un tel statut;
• art. 247, régissant le droit de propriété et les demandes d'indemnisation s'il est impossible d'exercer ce droit;
• art. 252, fixant les règles de répartition des actions du droit de propriété commune et de la séparation d'une action.

Certaines situations prévoient l'application du Code du logement et de la famille de la Fédération de Russie.

Comment la procédure d'utilisation de la propriété est établie

La loi réglemente deux procédures pour la propriété et l'utilisation de la propriété partagée:

• par accord des parties;
• sur la base d’une décision de justice.

Si les participants parviennent à un accord, les accords doivent être formalisés sous la forme d'un accord écrit, qui définit les droits et obligations des parties.

Le document doit indiquer:

• objet du contrat;
• règles relatives à l'utilisation des biens, au paiement des contributions et des paiements;
• responsabilités des copropriétaires;
• responsabilité en cas de non-respect des accords conclus;
• la procédure de résolution des désaccords survenus.

L'accord est signé par les participants. Un acte d'acceptation de l'usage des biens et des copies des documents importants y sont joints. Le contrat nécessite une notarisation.

La deuxième façon de déterminer les règles relatives aux biens communs est de saisir les tribunaux.

Quel est l'ordre de détermination des parts

La propriété attribuable au capital implique la nécessité et la possibilité de constituer une part attribuée à chacun de ses propriétaires. Un objet est considéré comme une propriété égale dans le cas de:

• lorsque tous les copropriétaires de l'immeuble ont pris cette décision;
• le respect des réglementations de la législation en vigueur;
• si les parts des adhérents en copropriété ne peuvent être déterminées en raison de l'impossibilité d'établir la taille de la part de chacun des adhérents.

Comment se fait la détermination des parts du droit de propriété commune

La détermination des parts du droit de propriété commune des époux sur un appartement a ses propres nuances. Selon l'art. 34 SK, tous les biens acquis dans le mariage sont soumis au régime juridique des biens des époux, sauf indication contraire dans le contrat de mariage conclu par les époux.

Ainsi, tous les biens acquis conjointement, y compris les biens immobiliers, appartiennent aux deux époux à parts égales et à parts égales. Lors de la détermination de la part de copropriété, cette part est fixe et est exactement la moitié.

Comme dans tout autre cas de propriété de la copropriété, les participants peuvent conclure un accord notarié sur l'attribution des parts de l'appartement ou saisir le tribunal.

Si la division de l'appartement se produit simultanément avec la dissolution du mariage et est examinée par le tribunal, la taille des actions peut être déterminée en tenant compte de divers facteurs, si l'opportunité de réviser la division traditionnelle est documentée par le demandeur.

L'examen de l'affaire sur la détermination des parts de biens matériels acquis conjointement dans le mariage peut être compliqué, par exemple, par le désir d'augmenter sa part en réduisant la part de l'autre conjoint et d'autres litiges.

Raisons de la modification de la taille des actions

Chaque propriétaire de la propriété commune a le droit, à ses frais, d'apporter des améliorations inséparables à l'objet, par exemple pour reconstruire une maison, y ajouter une extension ou ajouter un étage. Ces actions, réalisées sous certaines conditions, peuvent entraîner une modification des parts du droit de copropriété.

Outre l'obtention de l'autorisation des autorités compétentes, le consentement de tous les autres copropriétaires sera requis, car de tels événements sont directement liés à la mise en œuvre des pouvoirs relatifs aux biens communs.

Le consentement des copropriétaires peut ne pas toujours être obtenu, car les actions d'amélioration de leur part peuvent conduire au fait que le promoteur a réduit la taille de la copropriété des participants ou rendu difficile l'accès à une partie de la propriété d'un autre copropriétaire.

Ces différends sont résolus en déposant une déclaration auprès du tribunal. Le tribunal examine la légalité et la nature des objections formulées et se prononce sur la satisfaction ou le rejet de la demande.

En augmentant la part du participant qui, à ses frais, a apporté des améliorations inséparables à la propriété, la question de savoir comment déterminer la taille de la part est résolue si les améliorations sont apportées dans le respect des règles.

Les améliorations séparables, en règle générale, passent entre la possession du participant qui les a faites.

L'attribution des actions se fait de deux manières: par accord volontaire ou par voie judiciaire. En accord des participants, le coût de la part allouée à chacun d'eux est fixé. Il est facile de calculer à l'aide d'un algorithme.

Si aucun accord n'est trouvé, le tribunal décidera de l'attribution de la part. Cependant, il acceptera le cas pour examen s'il existe une possibilité d'attribution réelle de celui-ci en nature sans causer de dommage significatif à l'objet de la propriété commune.

conclusions

Les parts dans le droit de propriété partagée peuvent être déterminées par accord des participants et en justice. Les copropriétaires peuvent déterminer eux-mêmes la partie de la propriété appartenant à chacun d'eux, après avoir rédigé le document de manière légale. L'augmentation de la part est influencée par l'amélioration de la propriété. Les actions établies doivent être soumises à un enregistrement public obligatoire.

Avocat. Membre du Barreau de Saint-Pétersbourg. Expérience professionnelle de plus de 10 ans. Diplômé de l'Université d'État de Saint-Pétersbourg. Je me spécialise dans le domaine du droit civil, familial, du logement, foncier.